Immobilienpreise vergleichen: KI richtig mit Daten versorgen

Das Problem

Eine Eigentümerin möchte ihre Wohnung verkaufen und fragt: «Was ist sie wert?» Ein Blick auf Immobilienportale zeigt ähnliche Objekte zu ganz unterschiedlichen Preisen. Wie soll man daraus eine vernünftige Einschätzung ableiten?

Einige probieren es mit einem KI-Chat: «Was kostet eine 4,5-Zimmer-Wohnung in Baden?» Die Antwort klingt kompetent und nennt eine Zahl. Doch woher stammt sie? Meist aus allgemeinen Mustern, nicht aus aktuellen Marktdaten. Und selbst mit Websuche sieht die KI nur Angebotspreise, nicht die tatsächlich bezahlten Preise.

Wer einen solchen Wert für bare Münze nimmt, setzt den Preis womöglich zu hoch oder zu tief an. Beides kostet Geld oder Zeit.

So lösen Sie es mit KI – Schritt für Schritt

So nutzen Sie KI für einen nachvollziehbaren Vergleich.

1. Vergleichsobjekte selbst sammeln: Suchen Sie auf Portalen und in Ihren eigenen Unterlagen fünf bis zehn Objekte, die Ihrem möglichst ähnlich sind: Ort, Grösse, Zimmer, Baujahr, Zustand.
2. Daten einheitlich erfassen: Notieren Sie pro Objekt Angebotspreis, Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Renovationen, Etage, Aussenflächen, Parkplätze und Datum der Erfassung.
3. Tabelle erstellen lassen: Geben Sie die Angaben mit der Vorlage unten in den KI-Chat. Die KI bringt sie in eine einheitliche Tabelle.
4. Preis pro Quadratmeter selbst rechnen: Lassen Sie die KI die Formel angeben, rechnen Sie aber in Excel. So vermeiden Sie Rechenfehler. Mehr dazu unter Warum KI sich verrechnet.
5. Vergleichbarkeit prüfen lassen: Die KI soll auflisten, worin sich die Objekte von Ihrem unterscheiden, etwa Baujahr, Zustand oder Lage im Ort.
6. Ausreisser markieren: Auffallend günstige oder teure Objekte sollten Sie genauer anschauen. Oft gibt es Gründe, die im Inserat nicht stehen.
7. Fachliche Bewertung einholen: Für einen verbindlichen Verkaufspreis oder eine Finanzierung braucht es eine Bewertung durch Fachleute, etwa eine Schätzung oder ein Gutachten.

Vorlage zum Kopieren

Ich vergleiche Angebotspreise für ein Objekt. Rechne NICHT, schätze KEINEN Wert.
Mein Objekt: [Ort, Wohnfläche m², Zimmer, Baujahr, Zustand, Besonderheiten]
Vergleichsobjekte (von mir gesammelt am [Datum]):
[Objekt 1: Ort, Angebotspreis CHF, Fläche m², Zimmer, Baujahr, Zustand, Etage, Aussenfläche, Parkplatz]
[Objekt 2: ...]
Aufgaben:
1. Einheitliche Tabelle mit allen Angaben, fehlende Werte als «FEHLT».
2. Liste pro Vergleichsobjekt: Was unterscheidet es von meinem Objekt?
3. Welche Angaben fehlen mir für einen fairen Vergleich?
4. Hinweise, welche Objekte schlecht vergleichbar sind und warum.

Fügen Sie Ihre gesammelten Objekte ein; die Berechnungen machen Sie anschliessend in einer Tabellenkalkulation.

Einfach erklärt

Ein Angebotspreis ist das, was eine Verkäuferin verlangt. Der Transaktionspreis ist das, was tatsächlich bezahlt wird. Beide können deutlich auseinanderliegen. Portale zeigen fast nur Angebotspreise.

Professionelle Bewertungen nutzen oft Datenbanken mit tatsächlichen Verkaufspreisen und statistische Verfahren, sogenannte hedonische Modelle, die den Wert aus vielen Merkmalen berechnen. Dazu kommt die Besichtigung durch eine Fachperson. Ein KI-Chat hat keinen Zugriff auf diese Daten und sieht das Objekt nicht. Allgemeine Entwicklungen der Immobilienpreise veröffentlicht zum Beispiel das Bundesamt für Statistik.

Wie Sie Text aus Inseraten schnell in eine Tabelle bringen, zeigt Tabelle aus Text mit KI.

Worauf Sie achten müssen

• Keine erfundenen Zahlen: Fragen Sie die KI nicht nach Marktwerten ohne Daten. Sie liefert sonst plausibel klingende, aber unbelegte Zahlen.
• Angebot ist nicht Verkauf: Angebotspreise können über oder unter dem späteren Verkaufspreis liegen. Weisen Sie die Eigentümerschaft darauf hin.
• Aktualität: Inserate veralten schnell. Notieren Sie das Datum, an dem Sie die Daten gesammelt haben.
• Personendaten: Namen von Verkäufern oder Maklerinnen aus den Inseraten braucht die KI nicht. Erfassen Sie nur Objektdaten.
• Verantwortung bei Beratung: Wer als Fachperson einen Preis empfiehlt, trägt Verantwortung. Ein KI-Hilfsmittel ändert daran nichts.

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein Beispiel: Ein Treuhänder im Aargau betreute eine Erbengemeinschaft, die eine Wohnung verkaufen wollte. Ein Erbe brachte einen Ausdruck aus einem KI-Chat mit einem Wert, der deutlich über den Erwartungen der anderen lag.

Vorher drohte Streit. Der Treuhänder sammelte acht Vergleichsobjekte, liess sie mit der Vorlage strukturieren und die Unterschiede auflisten. Es zeigte sich, dass die meisten Vergleichsobjekte neuer und renoviert waren. Die Erbengemeinschaft gab daraufhin eine fachliche Schätzung in Auftrag. Der Chat-Wert spielte keine Rolle mehr.

So hilft Ihnen Alpasana

Bei absofort finden Sie unter KI und IT für konkrete Arbeitsaufgaben Kurse zu Excel, Datenverständnis und Dashboards sowie zu Immobilien-Exposés. Sie lernen, Daten mit KI zu strukturieren und Ergebnisse kritisch zu prüfen.

Praxisaufgaben und ein KI-Lerncoach begleiten Sie, der Abschluss ist verifizierbar. Für das spätere Verkaufsdokument hilft Immobilien-Exposé mit KI erstellen.

Häufige Fragen

Kann die KI mit Websuche aktuelle Preise finden?

Mit Websuche findet sie einzelne Inserate oder Artikel. Diese sind aber unvollständig und zeigen Angebotspreise. Für einen Marktvergleich sammeln Sie die Daten besser selbst und prüfen jede Quelle.

Wie viele Vergleichsobjekte brauche ich?

Je ähnlicher die Objekte, desto weniger braucht es. Fünf bis zehn gut vergleichbare Objekte geben einen ersten Eindruck. Für eine belastbare Bewertung sind Fachleute und bessere Daten nötig.

Darf ich den KI-Vergleich der Eigentümerschaft zeigen?

Ja, als Arbeitshilfe mit klarem Hinweis, dass es sich um Angebotspreise und keine Bewertung handelt. Halten Sie fest, wann und wo die Daten gesammelt wurden.

Kann die KI Zu- und Abschläge berechnen?

Sie kann erklären, welche Merkmale den Preis beeinflussen. Konkrete Zu- und Abschläge beruhen aber auf Erfahrung und Marktdaten. Diese Bewertung sollte eine Fachperson vornehmen.